相较于欧美国家，我国的城市工业区更新面临的挑战更加复杂严峻。
我国用短短三四十年走完了西方百年的工业化道路，又在近十年经历了极其迅猛的产业升级和城市扩张。这导致了大量工业企业在同一时期，集中性地停产、搬迁，留下了规模巨大、分布集中的工业废弃地。据统计，我国2005年以前建成的老旧厂区建筑面积超30亿平方米，其中绝大部分都还有待再利用。今年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将老旧厂区更新改造写入城市更新的主要任务。
老旧厂区产权关系往往盘根错节，土地性质变更、规划审批等政策流程可能存在壁垒或不够明晰，这使得更新的难度和成本大大增加。拆迁、修复、基建成本极高，巨大的财务平衡压力，往往迫使开发商不得不追求高周转、高强度的利润导向型产品，如超高层写字楼和高密度住宅。同时，动辄50年的工业用地出让年限（相较于国外较短的出让年限）也降低了土地的灵活性。
作为一家德国背景的国际规划设计团队，我们始终致力于将国际视野与中国实践深度融合。近年来，我们有幸参与到国内外多个城市更新与工业区改造项目中，在这个过程中也深刻意识到本土语境与复杂需求所带来的独特挑战。我们希望能够将欧洲的技术优势、实施经验和艺术创新性应用于本地，同时深度关注每个项目的独特性，为不同的项目提供定制化的解决方案。
本文将通过三个各具代表性的实践项目，分享我们在工业片区更新、工业岸线重塑与非遗产业激活上的探索与思考。
1工业片区更新
深圳市宝安西部中心潭头—后亭片区城市设计
沙井河曾是深圳西部广府村落命脉，早期形成农业主导的圈层格局。伴随社会经济转型，工业在村落外围生长、蔓延，河流两岸快速板结。如今，工业再次后退，曾经的制造业重地，200万人口的未来家园，在失去低成本优势之后，西部新中心的价值体系需重新定义。
现状城市格局©ISA
我们提出“重回沙井河”的规划主张：保留沙井河畔的工业记忆，链接沿岸破碎的生态、文化、产业，围绕沙井河畔塑造生活、工作、娱乐系列图景，重启创新活力，锚固青年创新人群，创造都市中心品质的“深圳西部创新特区 ”。
沙井河畔人视效果图©ISA
宝安大道东西两侧组团现状情况不同，规划将针对每个组团的现实情况，进行精明干涉，制定了弹性更新方案。
宝安大道西侧片区现状城中村密集，拆迁难度大，我们提倡以空间价值为线索，基于土地成本围绕资源引导性供应。暂缓拆迁高密度城中村，控制开发成本的同时保留城市核心区的低成本生活空间及城市文化的源点视野。焕活沙井河沿线现状低活力产业空间，精准投入城市公共资源，原有生产空间转型升级科技创新空间与产业服务空间。河畔植入TOD产业邻里服务中枢、与现有产业园区联动的花园商务园区、创新服务中心、创新校园等系列公共复合科创Campus，共同构建沙井河城市创新聚场，成为宝安西部中心的创新活力之源。
西片区采用“政府引导、多主体参与”的开发策略，以完整的城市功能单元或街区为对象，以片区统筹单元规划为抓手，以“统一规划、政策联动、主体协同、分步实施”为原则，落实功能整合、规划协同、利益平衡、拆迁捆绑，实现片区土地价值和空间环境品质的整体提升。蚝乡湖公共创新片区建议政府主导开发建设，提升片区的公共创新及城市服务品质；花园科技商务园区地块及周边住宅板块建议由政府引导、产权主体（村集体股份合作公司）、专业地产开发机构共同开发，拆迁捆绑，共享收益，通过优化提升片区的开发容积率等路径，实现投资收益平衡；沙浦站产业服务邻里及制造园区，政府给与相应政策，鼓励产权主体自主更新。
宝安大道西侧片区规划理念©ISA
蚝乡湖公共创新中心©ISA
宝安大道东侧片区，由大型地产机构树立系列引擎项目，带动片区逐步更新。片区采用“政府引导 +单一主体统筹”的开发策略，由具备综合性开发经验的主体牵头，协调、平衡片区内各相关主体的利益，保障各项目经济可行，同时保障公共利益的落实；通过土地分配、规划功能和容积率、地价和整备资金等手段，均衡各项目的公共服务设施捆绑责任与开发经济收益；将用地规划条件较好的项目，捆绑落实用地规模较大的城市服务与创新服务设施以及保障性社会住宅，以提高土地贡献率，在实现各项目经济效益均衡的同时保障公共服务设施的落地。
创新岛借鉴德国慕尼黑Werksviertel成功经验，保留现状工业园区肌理特征（沿街齐整界面，向水梳状打开），沿宝安大道形成地标办公城市界面，滨水布局水岸创新集群。围绕轨道站植入城市生活服务与公共创新服务，南侧创新集群、北侧文化休闲公园共同形成后工业时代都市青年创新休闲新目的地。
宝安大道东侧片区创新岛规划理念©ISA
东区鸟瞰©ISA
创新岛©ISA
现状河渠（潭头渠）将重新引领沙井河畔的生活视野，重塑承载片区内新老潭头人工作、生活、出行、交往的全场景活力空间。河渠两侧，湿地景观与小型运动游憩设施将灰绿用地转化为环绕社区的生态休憩林野。
新潭头渠©ISA
结合片区内村庄腾迁，提供“原住街区+社会住宅+国际社区”中高品质相结合的多样化人居产品，满足创新产业人群居住生活需求。
其中原住街区通过保留村庄原有风貌、完善居住功能、优化空间布局、促进社区融合、注重可持续发展、鼓励居民参与和实现经济平衡等设计原则，旨在为原住民打造一个既保留传统特色又满足现代生活需求的宜居社区。
潭头新村整体鸟瞰图©ISA
社会性住宅致力于在宝安西部中心打造一个全天候开放的社区“公园”，将绿色生活理念融入每个角落，与城市公园相融合，形成宜居的生态聚落。社区公共配套巧妙散布，提供多元服务，增强社区凝聚力。住宅设计兼顾高区宽敞舒适户型与低区紧凑实用户型，满足多样化居住需求。
社会性住宅分析图©ISA
2工业岸线重塑
琶洲东区（国际超级总部）城市设计
17-19世纪，琶洲是明清国际海洋交通岸线，疍民自晋朝安居乐业，渔业历史悠久。明清后海洋商贸繁忙；1930-1970年，现代工业开始沿珠江岸布局，港口、村落、农田、工业、码头齐聚，传统水道仍然清晰保留。疍家上岸，仍以渔业为生。20世纪末至今，片区港口、村落、农田、工业、码头等资源延续至今。海洋交通、社群聚落与近代工业，多元历史文化线索相互交织。
在此背景下，规划方案着眼于转型与再生，旨在将原有的生产性工业岸线逐步转化为自然栖息地与人文活力洲。通过生态修复、工业更新、公共空间系统构建与重塑，保留工业文化记忆的同时，也将植入生态文化休闲、创新交流与社区服务等功能，增强公众参与性和地域认同感，最终形成一个既尊重历史痕迹又面向未来的城市韧性界面和人文自然共生示范区。
江岸总体鸟瞰©ISA
水岸节点一：珠江新绿洲
现状江岸滨水公共空间通过六条道路与城市形成连接，但部分道路存在断点；工美港公共空间品质较为突出，保留了显著的工业风貌特征，展现出独特的历史文化魅力，但与腹地之间缺乏空间联系；同时，该段江岸与沙仔岛之间形成了良好的水绿空间关系，具有较大的景观潜力。
江岸现状挑战分析©ISA
设计以贯通滨水公共空间与环岛路交通为基础，构建便捷连贯的滨水通行体系；结合现状空间独特的工业风貌气质与滨水区域开发潜力，塑造集文化、生态与功能于一体的多元复合滨水界面；并通过设置一条贯穿该多功能界面的连续慢行通道，强化滨水区连通性与体验感，实现人与水的深度互动与空间融合。
工美港国际数字创新中心©ISA
水岸节点二：岛尖会客厅
新洲直街片区现状具备宜人的街道尺度与富有节奏的空间序列，沿线分布有多种特色鲜明的工业、渔业江岸空间类型；未来该区域还将规划建设三线复合TOD站点，为提升交通连接与城市功能融合奠定重要基础。
现状挑战分析©ISA
设计以贯通环岛路为核心策略，有效串联珠江滨水空间与城市腹地，增强城水联系的连续性；通过构建“核心区—TOD枢纽—岛尖公共空间”的空间轴线，强化区域功能结构与空间秩序；进一步在滨江绿带中有机植入文化、休闲与服务等多类功能节点，提升滨水区活力与整体服务能力，形成贯通融合、功能复合的滨水发展格局。
岛尖会客厅©ISA
延续保留新洲渔村直街，梳理原有的村庄结构。北部作为回迁者/青年住区，通过拆除部分建筑引入功能多样的新空间，形成书吧、咖啡店、文创商业工坊等。沿街巷和水系形成多层级的慢行体系，沿水和重要建筑节点构建绿色开放公共空间。作为广州历史上盛极一时的古墟市，延续新洲直街作为主要空间肌理，重构墟市与水岸的联系，并通过点状更新植入新功能再现旧时繁景。
新洲墟市活力街区设计理念©ISA
新洲墟市活力街区更新前后对比©ISA
水岸节点三：创智文化水岸
新洲渔轮厂代表了广州近代工业的印记，现状已改造成为高品质的创意设计公社及数字科技园。新洲渔村是广州最后一个渔村的代表，现今仍有一些渔业为生的疍家人，码头停靠着大大小小的渔船。
现状挑战分析©ISA
设计通过打通多条直达珠江的垂直廊道，有效增强滨水空间的可达性与连续性；在新洲渔村区域，着力再现传统渔村村水相依的空间格局，并通过植入现代服务与文化功能实现活化更新；创意园区则采取分片更新策略，北侧依托远期轨道站点实施高强度开发，南侧以保留改造为主，实现园区的渐进式更新与可持续发展
创智文化水岸鸟瞰©ISA
梳理原有的渔村村庄结构，拆除部分建筑，构建适应现在的功能和空间，包括海鲜集市、共享服务中心、青年住区等职能。搭建多层级廊架联系内外公共空间，并将滨水绿地空间划分为菜地及花园。疍家文化消费体验街区作为广州最后的渔民新村，挖掘村庄疍家文化基因，更新为低成本高品质的居住社区，吸引青年人群来此生活。
疍家文化消费体验街区设计理念©ISA
疍家文化消费体验街更新前后对比©ISA
3非遗产业激活
惠安县青山湾至西沙湾沿海片区滨海大道两侧城市设计
惠安作为“中国民间艺术之乡”，拥有丰富的非物质文化遗产资源。然而其以“惠雕”为代表的非遗文化产业如今正站在创新转型的关键十字路口，大量的非物质文化遗产资源亟需在青年一代中扩大影响力以实现可持续的创新传承。规划旨在通过系统性创新，使传统技艺在当下时代焕发新生，实现非遗的活态传承与产业价值的双重提升。
针对小镇现状的石雕产业片区，我们分别对不同片区提出渐进式的产业更新策略，为未来引入多元社群提供适配度更高的产业、服务、人居环境。
片区一：产业服务的全面升级——企业展示花园
惠崇公路作为现状交通骨架，北接森林公园，南临基本农田与青山；保留现状路网骨架，形成垂直于北侧森林与南侧田园的鱼骨结构；联通田野与森林，打通多条连接山海的生态绿带，沿惠崇公路优化城市界面，路南园区升级为石雕产业展示花园；片区入口处形成一系列融入绿野的邻里单元，沿区域发展廊道形成创新产业展示带，塑造门户形象界面。大师山谷融入自然，开门见绿。
企业展示花园更新理念©ISA
企业展示花园效果图©ISA
片区二：工业微更新——文化创意园区
对接基地周边森林、村庄、田野，采用低干预的工业更新策略；甄别可拆用地，最大限度保留现有厂区及现状道路线形，在完善区域路网和联通区域生态廊道的基础上，梳理可拆除建筑；拆除空地植入创意工坊，为文化创意转型提供动力，河流作为核心公共廊道，嵌入工业体验游廊； 中部乡村游廊联动山村，缝合产业邻里，提供生活休闲服务；田野村庄边界对接乡村烟火，塑造为田野活力社区，艺术酒店嵌入森林，链接工匠花园，联动北部海岸。
文化创意园区更新理念©ISA
文化创意园区效果图©ISA
片区三：新增高等教育——艺术创新园区
新增建设用地与现状零散工业用地协同规划路网，沿规划水系形成三个围合的学院院落，与水岸建立联通关系。中心花园为科研教育人群提供学习、交流、社交、休闲的第三空间。未来惠安艺术培训学院，学者、青年工匠和企业在此交流思想、共享创意，最新的科研成果和尖端技艺在这里得以应用推广。为优秀青年艺术家、国际交流人群提供工作室+居住复合社区空间模型，慢行优先的弹性路网，串联游戏广场、艺术花园、休闲草坪等社区开放空间。
艺术创新园区更新理念©ISA
艺术创新园区效果图©ISA
结语
工业片区更新改造是一项极其复杂的系统工程，无法简单照搬某种成功模式。但是总结起来，有些核心原则需要始终遵守。这些原则相互关联，共同构成一个完整的指导框架：
• 区域协同与整体性原则：融入城市发展大局
工业片区不是“孤岛”，更新必须与城市血脉相通。规划应该从生态、交通、产业等方面与周边城区衔接互补、联动发展，融入区域网络，成为城市发展的有机组成部分。
• 文化传承与创新原则：保护工业遗产，留住城市记忆
对工业遗产（包括建筑物、构筑物、机械设备、工艺流程等）进行系统普查和价值评估。通过功能置换、空间改造、艺术注入等方式，将旧厂房、仓库等转变为博物馆、美术馆、创意办公、体育综合体等新空间，使其成为片区的文化标识和精神内核。
• 多元共存与全民共享原则：保障公众利益，促进复合活力
更新改造的目的是提升整个城市的福祉，而非仅为资本服务。规划应摒弃以房地产开发为导向的单一模式，强调功能复合与社群融合，通过混合布局商业、办公、居住、文化、教育等多元功能，吸引不同年龄、职业和背景的群体，构建具有持续活力的复合型社区。应配建一定比例的保障性住房和低成本空间，防止“士绅化”驱离原住民和初创企业。应预留充足且高质量的公共绿地、广场、街道等开放空间，使其成为增强社群间交往与社区凝聚力的重要场所，真正实现城市宜居性与社群生命力的协同提升。
• 经济可行与长效运营原则：探索可持续模式
建立“政府引导、市场运作、公众参与”的多元合作机制，政府负责规划制定、政策支持和环境监管；吸引有实力、有社会责任感的企业参与；鼓励公众和原产权人参与决策和监督。探索弹性开发模式，用经营性收入平衡公益性投入，鼓励长期运营而非一次性售卖，保障区域的持续品质和活力。更新应与城市产业规划结合，积极导入科创、文创、数字经济等新产业，培育新的经济增长点。
• 绿色低碳与可持续发展原则：推动生态转型
应将生态文明理念贯穿全过程，治理工业遗留的土壤、水体污染等环境问题的同时，落实花园城市、海绵城市、节能减排、循环经济等可持续发展规划理念。
城市更新不仅是空间形态的更新，更是环境修复、经济重构、社会融合和文化复兴的多维过程，必须立足于项目所属的独特的发展阶段、制度环境、文化背景和社会需求。规划者应始终抱有对历史的敬畏、对人民的责任和对未来的远见，才能打造出真正经得起时间考验的城市新地标。